Zapisu umowy najmu - 11 czynników, na które powinieneś zwrócić uwagę przy zakupie apartamentu w condohotelu - cz. 8/11

Podstawowym parametrem, na jaki zwracają uwagę Kupujący apartament ze stałą stopą zwrotu, jest zazwyczaj rentowność. Jednak ta liczba to nie wszystko! Na jakie inne zapisy umowy najmu powinieneś zwrócić uwagę przy zakupie? Odpowiedź poniżej.

1. Czas trwania umowy.

Zazwyczaj umowy w condohotelach zawierane są na czas określony, zwykle na 10 lub 15 lat. Znam też umowy zawierane na lat 30, a także zawierane na kilka lat. Czy to dużo, czy mało? Jedni Klienci pytają „Na co mogę liczyć po tych 10 latach”? Inni mówią „Jakie 10 lat, mam się wiązać na tyle czasu choć kupuję apartament na własność?”. Wg mnie 10 lat jest to optymalny czas, na jaki takie umowy powinny być zawierane. Z jednej strony unikamy wahań koniunktury, lepszych i gorszych sezonów. Z drugiej, dłuższy okres rodzi pytanie – jak można przewidzieć, co będzie się działo w gospodarce polskiej i światowej w skali kilkudziesięciu lat?

2. Jak liczona jest rentowność?

Zagadnienie zostało już poruszone obszerniej w części 7 naszego cyklu. Zwróć uwagę, czy rentowność liczona jest od kwoty netto czy brutto, od stanu deweloperskiego/pod klucz/z wyposażeniem, od ceny samego lokalu czy również od miejsca postojowego itp.

3. Jakie koszty ponosi Właściciel, a jakie Operator?

Szerzej o tym również w 7 odcinku cyklu. Zazwyczaj kosztem ponoszonym przez Właściciela jest ubezpieczenie lokalu oraz opłaty publicznoprawne (podatek od nieruchomości, opłata za użytkowanie wieczyste). Czasem może to być również fundusz remontowy i inne opłaty.

4. Jak często wypłacany jest czynsz najmu?

Najczęstsze formuły to: wypłaty miesięczne, wypłaty kwartalne (wyższe po wysokim sezonie).

5. Czy operator stosuje indeksację czynszu o wskaźnik inflacji?

Ważny czynnik, o którym więcej w kolejnej, 9 części cyklu.

6. Jak uregulowany jest pobyt właścicielski?

W inwestycjach ze stałą stopą zwrotu nie możesz korzystać ze swojego lokalu w dowolnym zakresie. Więcej na ten temat w 10 części cyklu.

7. Prawo pierwokupu.

Czasami Operator daje sobie prawo pierwokupu lokalu. Szczerze mówiąc nie spotkałam się jeszcze z taką sytuacją, jednak należy mieć to na względzie. Prawo pierwokupu powoduje, że podpisujemy z potencjalnym Nabywcą o jedną umowę więcej, w oczekiwaniu na ustosunkowanie się Operatora do wykorzystania tej możliwości. Należy zaznaczyć, że pierwokup następuje po cenie rynkowej, ustalonej w podpisanej już z Nabywcą umowie.

8. Warunki wypowiedzenia umowy najmu.

Zwróć uwagę na to, w jakich okolicznościach można wypowiedzieć umowę najmu – dotyczy to zarówno uchybień ze strony Właściciela (np. zmiana wystroju lokalu, zaległości w podatkach, brak ubezpieczenia) jak i ze strony Operatora (zaległości w płatności czynszu, siła wyższa). Czasami zaległość w płatności ze strony Operatora może sięgać 6 miesięcy plus dodatkowy termin na wezwanie do uregulowania płatności, by można było wypowiedzieć umowę.

9. Inne zapisy – np. zakaz wywieszania reklam na balkonie i inne zapisy. Każda umowa jest nieco inna, dlatego zalecamy skonsultowanie jej treści z doradcą zajmującym się tego rodzaju projektami. 

Zapraszam na kolejny odcinek cyklu dotyczący indeksacji czynszu o wskaźnik inflacji.

Poprzednie odcinki cyklu:

Inwestor i sposób finansowania inwestycji

Operator hotelowy

Lokalizacja

Infrastruktura hotelowa

Stawka podatku VAT od zakupu

Cena

Rentowność

Mamy nadzieję, że pomagamy Ci w dobrym wyborze. Jeśli uważasz nasze artykuły za wartościowe, polub nas na facebooku, dołącz do naszej grupy lub zapisz się na newsletter. Zapraszamy!

 

O autorce artykułu:

Barbara Wysocka, Prezes Zarządu Property & Homes Sp. z o.o.

Barbara Wysocka

Prezes Zarządu Property&Homes Sp. z o.o.

Sprzedażą nieruchomości zajmuje się od 2007 roku, w tym od sześciu lat głównie apartamentów wakacyjnych. Posiada licencję pośrednika w obrocie nieruchomościami, ukończyła kilka kierunków studiów podyplomowych związanych z nieruchomościami i hotelarstwem. Pośredniczyła w sprzedaży setek apartamentów pomagając w transakcjach w największym biurze nieruchomości w Polsce jako kierownik oddziału. Pracowała w Poznaniu, na Śląsku i w Warszawie, obecnie od kilku lat skupia się na terenie nadmorskim i pasa górskiego. Pasjonatka sprzedaży nieruchomości i nowych rozwiązań marketingowych. Prywatnie miłośniczka kajaków, długodystansowych marszy na orientację i kotów :)

Kontakt