Stawka podatku VAT od zakupu - 11 czynników, na które powinieneś zwrócić uwagę przy zakupie apartamentu w condohotelu - cz. 5/11

Zanim przejdę do kwestii stawki podatku VAT od zakupu lokalu, uściślę – ponieważ nie dla każdego jest to jasne – że nabywając lokal w condohotelu stajesz się jego właścicielem, dla Twojego lokalu założona jest księga wieczysta i Twój lokal stanowi odrębną nieruchomość. Tak jest w przypadku zdecydowanej większości inwestycji (można się też spotkać z inwestycją w udziały w nieruchomości lub udziały w spółkach, jednak początkującym inwestorom nie polecamy interesować się takimi rozwiązaniami). Dodatkowo zawiązujesz umowę najmu lub dzierżawy z operatorem obiektu, która reguluje Wasze stosunki, jednak nie ma wpływu na Twoje prawo własności.

Lokale mieszkalne a użytkowe

Kiedy deweloper może zastosować stawkę 8% VAT przy sprzedaży lokali? Stawka ta jest zarezerwowana dla mieszkań objętych społecznym programem mieszkaniowym. Z kolei to, czy na danej działce może powstać budynek mieszkalny, determinuje przeznaczenie terenu i dalej treść pozwolenia na budowę.

Większość apartamentów wakacyjnych jest jednak sprzedawana ze stawką VAT 23%, a więc są one klasyfikowane jako lokale użytkowe.

Nie będę w tym miejscu analizować kwestii, czy zastosowanie obniżonej stawki VAT jest prawidłowe. Inwestorzy niejednokrotnie występują o indywidualne interpretacje ich konkretnego przypadku.

Należy zaznaczyć, że polskie prawo zupełnie nie nadąża za rzeczywistością i nie reguluje kwestii tzw. „aparthoteli”, czyli budynków mieszkalnych przeznaczonych w całości pod działalność hotelarską czy wynajem krótkoterminowy, podobnie jak brakuje jednolitych regulacji związanych z najmem pojedynczych mieszkań na doby w budynkach wielorodzinnych. Właściciele i inwestorzy występują o indywidualne interpretacje ich sytuacji, nierzadko różniące się od siebie. W wielu miastach na świecie działalność taka została mocno ograniczona odgórnymi przepisami, a przyczyną były protesty mieszkańców miast zmęczonych codziennymi imprezami i harmidrem powodowanym przez turystów. Przykładowo w Berlinie obowiązuje zakaz wynajmu krótkoterminowego całych mieszkań a w Barcelonie i Amsterdamie możliwy jest wynajem maksymalnie kilkadziesiąt dni w roku.

U nas w wielu kwestiach panuje tak zwana „wolna amerykanka”, która jednym cięciem zostaje ukrócona gdy coś pójdzie nie tak – przywołam tu niedawny pożar w escape roomie, który spowodował falę kontroli przedstawicieli nadzoru budowlanego w tego typu miejscach. Te z kolei spowodowały przetrzebienie połowy branży ze względu na konieczność dostosowania lokalu do wymogów, niejednokrotnie niemożliwych do spełnienia.

Co różnice w stawce VAT czyli klasyfikacji lokalu jako mieszkalnego/użytkowego oznaczają dla kupujących?

1. Inne wymagania wynikające z przepisów prawa budowlanego i zapisów planu zagospodarowania przestrzennego, inne wymagania przeciwpożarowe i sanepidu (ostrzejsze dla lokali użytkowych), dotyczące liczby miejsc postojowych (więcej dla budynków mieszkalnych) itd.

2. W niektórych miastach brak możliwości zameldowania się w lokalu niemieszkalnym (choć nie jest to regułą)

3. Inna stawka podatku od nieruchomości – kilkadziesiąt razy wyższa dla lokali użytkowych

4. Niekiedy inne warunki umów z dostawcami mediów (wyższe stawki dla lokali użytkowych)

5. Dużo gorsze możliwości kredytowania lokalu użytkowego – wymagany wyższy wkład własny, wyższe oprocentowanie rat kredytu, nie każdy bank udzieli kredytowania i będzie to zwykle kredyt inwestycyjny a nie mieszkaniowy; niektóre banki nie chcą ustanawiać hipoteki na lokalu użytkowym w ramach zabezpieczenia kredytu i wymagają zabezpieczenia na innej nieruchomości

6. Brak jednolitych interpretacji, czy lokal użytkowy można rozliczyć podatkiem do wynajmu lokali przeznaczonych na cele mieszkaniowe w formie ryczałtu 8,5%.

W tym miejscu dodatkowo wspomnę, że nabywając lokal z przeznaczeniem pod wynajem, możesz nawet jako osoba fizyczna nie prowadząca działalności gospodarczej ubiegać się o zwrot podatku VAT od nabycia lokalu. Warunkiem jest bycie czynnym płatnikiem podatku VAT i wystawianie faktur z tytułu wynajmu. Szczegółowych informacji udzieli Ci doradca podatkowy, którego z chęcią Ci polecimy – z doświadczenia wiemy, że nie każdy księgowy jest dobrze zorientowany w tym temacie.

UWAGA: Nie jestem doradcą podatkowym, a pośrednikiem w obrocie nieruchomościami. Przedstawionych sformułowań nie należy traktować jako porad podatkowych. Każda sytuacja jest indywidualna i wymaga analizy doradcy podatkowego lub interpretacji Urzędu Skarbowego.

Zapraszam na kolejny odcinek cyklu za tydzień – opiszę krótko kwestię ceny nieruchomości.

Poprzednie odcinki cyklu:

Inwestor i sposób finansowania inwestycji

Operator hotelowy

Lokalizacja

Infrastruktura hotelowa

Mamy nadzieję, że pomagamy Ci w dobrym wyborze. Jeśli uważasz nasze artykuły za wartościowe, polub nas na facebooku, dołącz do naszej grupy lub zapisz się na newsletter. Zapraszamy!