Rentowność - 11 czynników, na które powinieneś zwrócić uwagę przy zakupie apartamentu w condohotelu - cz. 7/11
#condohotel
#apartamenty wakacyjne
#edukacja
#11 czynników
#inwestycje w apartamenty
#nieruchomości
#porady
Po pierwsze – co to jest rentowność i jak się ją oblicza? Sprawa jest prosta: dzielimy roczny dochód z najmu (przychód – koszty) przez cenę nieruchomości. Dla przykładu, jeśli nasz apartament przynosi roczny dochód w wysokości 30.000 zł, a cena zakupu wyniosła 400.000 zł, rentowność wynosi 7,5% w skali roku.
Zwróć jednak uwagę na bardzo ważną rzecz: każdy Sprzedający może proponowaną rentowność obliczać w nieco inny sposób.
Najbardziej miarodajny jest sposób obliczania rentowności od ceny zakupu apartamentu z wykończeniem i wyposażeniem, przy założeniu, że koszty utrzymania apartamentu (czynsz administracyjny, fundusz remontowy, media) a także remonty bieżące pozostają po stronie operatora obiektu. Wówczas, aby policzyć realne zyski wystarczy odjąć koszt ubezpieczenia lokalu, opłaty publicznoprawne oraz obowiązujący w naszym przypadku podatek dochodowy.
Jednak nie zawsze rentowność liczona jest w powyższy sposób. Niektórzy deweloperzy liczą rentowność od ceny za stan deweloperski lub wykończony, ale bez wyposażenia. Czasami, choć rzadko, koszty czynszowe ponosi Właściciel. Również remonty bieżące oraz fundusz remontowy nie zawsze są po stronie operatora. Dlatego też nie wystarczy porównać rentowności podawanych w folderach informacyjnych – trzeba zagłębić się nieco bardziej w szczegóły umowy najmu.
Kolejna sprawa, to kwestia poruszana z wielką namiętnością przez niektórych przeciwników inwestycji z wysokimi stopami zwrotu, którzy oburzają się, jak obiekt może proponować 8% rentowności, jeśli możliwe do wypracowania w systemie condo jest wg nich 5%. I tu pojawia się moje pytanie – jakim sposobem można porównywać w tym kontekście rentowność w oderwaniu od ceny zakupu? Podam Ci przykład. Jeden deweloper sprzedaje apartament w cenie 600.000zł, oferując rentowność 5%, drugi oferuje apartament w podobnym standardzie i równie dobrej lokalizacji w cenie 450.000 zł z rentownością 6,7%. Wiesz już, co mam na myśli? Oba te apartamenty wypracują czynsz dla Właściciela w wysokości 30.000 zł. Chcę przez to powiedzieć, że nie można od linijki podnosić argumentu o wysokim ryzyku oferowanych przez operatorów wysokich rentowności w oderwaniu od ceny zakupu! Jeśli deweloper oferuje projekt w dobrej, adekwatnej do jakości cenie, a drugi podobny projekt oszacuje dużo wyżej – dlaczego inwestycja w ten pierwszy miałaby być bardziej ryzykowna? Tylko ze względu na oferowaną rentowność? Przecież obydwa wypracują dla Właściciela (czyli muszą zarobić na siebie) dokładnie tyle samo.
Oczywiście, zdarzają się projekty przeszacowane – wówczas należy uważać na wysokie stopy zwrotu, ponieważ taki obiekt może nie wypracować obiecanej kwoty. Ale nie ma jednej magicznej liczby prezentującej rentowność, która byłaby wyznacznikiem ryzyka.
Obecnie proponowane rentowności przy zakupie apartamentu w condohotelach mieszczą się w granicach 5-8%. Jeśli jakiś obiekt oferuje więcej, musisz dokładnie przeanalizować, czy rzeczywiście jest w stanie wypłacać takie kwoty. Jeśli mieści się w tych widełkach, oczywiście również przyjrzyj się bacznie projektowi i proponowanym kwotom oraz temu, co jest a co nie jest w nich zawarte. Pamiętaj – a powtarzamy to bardzo często w naszym cyklu – operator to spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.
Kolejny odcinek cyklu za tydzień – pora na zapisy w umowie najmu!
Poprzednie odcinki cyklu:
Inwestor i sposób finansowania inwestycji
Mamy nadzieję, że pomagamy Ci w dobrym wyborze. Jeśli uważasz nasze artykuły za wartościowe, polub nas na facebooku, dołącz do naszej grupy lub zapisz się na newsletter. Zapraszamy!
O autorce artykułu:
Barbara Wysocka
Założyciel Property & Homes Sp. z o.o.
Sprzedażą nieruchomości zajmuje się od 2007 roku, w tym od sześciu lat głównie apartamentów wakacyjnych. Posiada licencję pośrednika w obrocie nieruchomościami, ukończyła kilka kierunków studiów podyplomowych związanych z nieruchomościami i hotelarstwem. Pośredniczyła w sprzedaży setek apartamentów pomagając w transakcjach w największym biurze nieruchomości w Polsce jako kierownik oddziału. Pracowała w Poznaniu, na Śląsku i w Warszawie, obecnie od kilku lat skupia się na terenie nadmorskim i pasa górskiego. Pasjonatka sprzedaży nieruchomości i nowych rozwiązań marketingowych. Prywatnie miłośniczka kajaków, długodystansowych marszy na orientację i kotów :)