Lokalizacja - 11 czynników, na które powinieneś zwrócić uwagę przy zakupie apartamentu w condohotelu - cz. 3/11

Lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja - powiedział Conrad Hilton, znany hotelarz na pytanie, jakie trzy czynniki są najważniejsze przy wyborze nieruchomości pod inwestycję. Nie da się zaprzeczyć, że jest to jedno z kryteriów, na jakie potencjalny inwestor powinien zwrócić uwagę w pierwszej kolejności przy zakupie apartamentu wakacyjnego. Co to jednak dokładnie oznacza i czy rzeczywiście zawsze należy kupować apartamenty z widokiem na morze w pierwszej linii brzegowej?

Przyjmijmy założenie, że masz do dyspozycji odpowiednią ilość gotówki, by móc pozwolić sobie na dowolny wybór wśród wszystkich opcji dostępnych na rynku. Należy pamiętać bowiem, że zakup apartamentu w mniejszej miejscowości jak np. Sarbinowo, Mielno, Dziwnówek, będzie o kilka, a czasami o kilkanaście tysięcy złotych za metr kwadratowy tańszy, aniżeli zakup w mieście całorocznym, jak Świnoujście czy Kołobrzeg. Podobnie apartament z widokiem na morze będzie miał cenę o kilka tysięcy złotych wyższą niż ten sam apartament od strony południowej budynku.

Nieruchomości co do zasady są inwestycją długoterminową. Nie poruszam tutaj zakupów spekulacyjnych, tak popularnych ostatnimi czasy. Musisz zatem zwrócić uwagę na dwie kwestie:

- ile możesz zarobić dzisiaj z wynajmu Twojej nieruchomości

- jak w perspektywie wieloletniej będzie zmieniała się jej wartość.

Biorąc pod uwagę punkt pierwszy, niekiedy różnica w cenie zakupu apartamentu w tzw. "topowej lokalizacji" i apartamentu w lokalizacji przeciętnej może być tak duża, że przy wynajmie lepszy zwrot osiągniesz kupując tańszy, a gorzej zlokalizowany apartament. Podobna sytuacja ma miejsce na rynku mieszkaniowym przy wynajmie długoterminowym, porównując np. Warszawę ze Śląskiem. W Warszawie możesz osiągnąć rentowność z wynajmu na poziomie 4-5%, podczas gdy na Śląsku i w Zagłębiu osiągane rentowności sięgają 10%. Condohotelarze oferujący stałe stopy zwrotu niejednokrotnie proponują niższą rentowność dla apartamentów na wysokich piętrach z widokiem na morze od tych przeciętnych, tańszych, od południowej strony budynku na niższych piętrach. Po prostu cena pokoju dla Gościa hotelowego w "topowych" apartamentach nie nadąża za ceną tych lokali.

Jednak, jak już wcześniej wspomnieliśmy, nieruchomości są inwestycją na lata. Tym samym powinieneś zwrócić uwagę na fakt, że linia brzegowa, czy wyjątkowy widok na góry w połączeniu z większą miejscowością i lepszą infrastrukturą drogową czy usługową, mają skończoną, ograniczoną podaż. Tym samym wartość takich nieruchomości z dużą dozą pewności powinna rosnąć z biegiem czasu (mówimy o skali wieloletniej, nie skupiając się na nagłych wydarzeniach i "czarnych łabędziach"). Podaż lokali w małych miejscowościach z ubogą infrastrukturą, położonych daleko od morza jest dużo większa - tego typu inwestycji jest sporo, będzie jeszcze więcej, a Kupujący mają ogromny wybór. Ponadto należy pamiętać, że nieruchomości luksusowe znajdują nabywcę w segmencie Klienta premium, który jest stosunkowo odporny na wahania gospodarki, co czyni taką inwestycję bardziej bezpieczną.

Co to znaczy dobra lokalizacja w przypadku condohoteli?

1. Miejscowość całoroczna - taka, w której hotele mają dość wysokie obłożenie również poza sezonem wysokim. W pasie nadmorskim są to: Świnoujście, Kołobrzeg, Trójmiasto, w górach: Szklarska Poręba, Zakopane. Miejscowości takie oferują wachlarz restauracji, kawiarni, usług i atrakcji przez cały rok. Należy tu też zaliczyć hotele w dużych miastach, jak Warszawa, Kraków, Wrocław, nastawione w dużej mierze na klienta biznesowego.

2. Bliskość morza/stoków - w przypadku morza najatrakcyjniejsza jest oczywiście pierwsza linia brzegowa i widok na morze; z każdym metrem od morza wartość Twojej nieruchomości maleje. Kilometr od morza to już bardzo daleko.

3. Rozbudowana infrastruktura w okolicy, mnogość punktów handlowo - usługowych, atrakcji turystycznych, sieć dróg i połączeń kolejowych, bliskość lotniska.

4. Rozpoznawalność wśród Klientów zza granicy - dobrym przykładem są tu Świnoujście i Kołobrzeg, gdzie dominuje Gość z Niemiec, który przyjeżdża tu w celach zdrowotnych i korzysta z częściowej refundacji kosztów, płacąc jednocześnie więcej od Gościa z Polski.

5. Wysoki wskaźnik średniego obłożenia oraz wysoka średnia cena za pokój - pamiętaj, że dane te dotyczą tylko obiektów hotelowych, a nie apartamentów i tzw. aparthoteli.

Czy lokalizacja powinna być pierwszym i głównym czynnikiem przy wyborze apartamentu? Nie. Moim zdaniem stoi na równi z infrastrukturą oferowaną przez hotel oraz sprawnym zarządzaniem a więc operatorem hotelowym i pomysłem na gościa docelowego. Niekiedy nieoczywiste lokalizacje świetnie funkcjonują ze względu na dobrego zarządcę. Przykładem może być hotel Arłamów, położony w głuszy na końcu świata, który jednak rokrocznie przyciąga tłumy Gości ze względu na bogatą infrastrukturę sportową i dodatkową, czy wszelkiego rodzaju inwestycje z pomysłem, jak domy w drzewach w Nałęczowie czy pływające domki na wodzie w Mielnie. Z całą pewnością jednak wybór topowej lokalizacji spowoduje, że Twoja inwestycja będzie bezpieczniejsza a jej wartość niezależna od pozostałych czynników, takich jak operator hotelowy. Jeśli zaś kupujesz apartament również ze względu na własne potrzeby, wybierz taką lokalizację, która jest atrakcyjna dla Ciebie - być może jest to domek w leśnej głuszy a nie hotel w tętniącej życiem okolicy. Jeśli masz do dyspozycji niewielki budżet, będziesz musiał skupić się na miejscowościach sezonowych.

Zapraszam na kolejny odcinek cyklu za tydzień - tym razem zwrócimy uwagę na infrastrukturę obiektu.

Poprzednie odcinki cyklu:

Inwestor i sposób finansowania inwestycji

Operator hotelowy

Mamy nadzieję, że pomagamy Ci w dobrym wyborze. Jeśli uważasz nasze artykuły za wartościowe, polub nas na facebooku, dołącz do naszej grupy lub zapisz się na newsletter. Zapraszamy!

O autorce artykułu:

Barbara Wysocka, Prezes Zarządu Property & Homes Sp. z o.o.

Barbara Wysocka

Prezes Zarządu Property&Homes Sp. z o.o.

Sprzedażą nieruchomości zajmuje się od 2007 roku, w tym od sześciu lat głównie apartamentów wakacyjnych. Posiada licencję pośrednika w obrocie nieruchomościami, ukończyła kilka kierunków studiów podyplomowych związanych z nieruchomościami i hotelarstwem. Pośredniczyła w sprzedaży setek apartamentów pomagając w transakcjach w największym biurze nieruchomości w Polsce jako kierownik oddziału. Pracowała w Poznaniu, na Śląsku i w Warszawie, obecnie od kilku lat skupia się na terenie nadmorskim i pasa górskiego. Pasjonatka sprzedaży nieruchomości i nowych rozwiązań marketingowych. Prywatnie miłośniczka kajaków, długodystansowych marszy na orientację i kotów :)

Kontakt