Komentarz Property & Homes do komunikatu UOKiK

W nawiązaniu do opublikowanego niedawno komunikatu Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów dotyczącego condohoteli, publikujemy komentarze naszego eksperta.

W nawiązaniu do artykułu opublikowanego przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 25.09.2019r., dotyczącego inwestycji w condo- i aparthotele, prezentujemy poniżej niniejsze stanowisko UOKiK wraz z komentarzem naszego eksperta.

INWESTYCJE W NIERUCHOMOŚCI – APART- I CONDOHOTELE

  • Brak rachunków powierniczych, które zabezpieczają pieniądze konsumentów, zasadne wątpliwości co do rzetelności obietnic wysokich zysków oraz ryzyka towarzyszącego przedsięwzięciom - to przykłady zagrożeń, które niosą za sobą inwestycje w apart- i condohotele.
  • UOKiK i KNF ostrzegają przed ryzykiem, które wiąże się z inwestowaniem w pokoje w apart- i condohotelach.
  • Prawie 50 proc. Polaków deklaruje, że większą gotówkę ulokuje w nieruchomościach.

Aparthotel i condohotel to nazwy dotyczące obiektów o podobnym przeznaczeniu, którym zazwyczaj jest świadczenie usług hotelarskich lub kwaterunkowych. Inwestowanie w tego typu przedsięwzięcia polega co do zasady na zakupie lokalu np. w budynku hotelowym, budynku mieszkalnym przeznaczonym w całości pod wynajem krótkoterminowy czy też w akademiku. Właściciel zakupionego lokalu może z niego korzystać przez pewien czas w roku, a w pozostałym okresie jest on wynajmowany. Zarządzanie wynajmem odbywa się zazwyczaj poprzez specjalistyczną firmę (tzw. „operatora”), z którym umowa najmu jest zawierana najczęściej na okres 5 - 15 lat z możliwością jej przedłużenia.Operator dzieli się zyskiem z właścicielem lokalu, wypłacając np. stopę zwrotu określoną w umowie. –Obecnie lokaty są nisko oprocentowane, dlatego wiele osób zamiast odkładać pieniądze na koncie - inwestuje w nieruchomości. Aparthotele niosą ze sobą ryzyko – np. gdy deweloper zapewnia o dużej stopie zwrotu, nie wspominając o dodatkowych opłatach czy finansuje budowę wyłącznie z wpłat konsumentów. Zanim podpiszemy umowę, musimy sprawdzić wiarygodność dewelopera– mówi Marek Niechciał, prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. UOKiK i Komisja Nadzoru Finansowego ostrzegają przed ryzykiem, które wiąże się z inwestowaniem w apart- i condohotele.

Działania UOKiK

UOKiK analizuje rynek apart- i condohoteli. Celem tej analizy jest określenie, jakie zagrożenia czekają na potencjalnych nabywców lokali. W związku z tym UOKiK wysłał ankiety z pytaniami do 80 deweloperów/operatorów i 25 firm pośredniczących w zakupie nieruchomości lub pomagających w finansowaniu zakupu. Urząd zapytał m.in. o obecnie budowane apart- i condohotele w kontekście zabezpieczenia środków wpłaconych przez konsumentów. Wyniki tych badań dały podstawę do wszczęcia 9 postępowań wyjaśniających, w których sprawdzamy między innymi sposób zawierania umów z konsumentami i przekazywane im informacje. To wstępny etap naszych działań i będziemy na bieżąco informować o stawianych zarzutach. Wskazujemy też problemy, na które konsumenci powinni zwrócić szczególną uwagę, rozważając inwestycję w tego typu nieruchomości.

W szczególności wątpliwości UOKiK budzi:

Ryzykowne finansowanie.Ważne jest to jak deweloper finansuje inwestycję – czy są to jego pieniądze, czy z kredytu bankowego lub z emisji obligacji korporacyjnych, a może korzysta jedynie z wpłat konsumentów? Inwestycje finansowane jedynie z wpłat nabywców lokali lub z emisji obligacji są bardziej ryzykowne dla nabywcy lokalu niż inwestycje finansowane ze środków własnych developera. W tym przypadku konsument ponosi całe ryzyko niepowodzenia inwestycji.W razie upadłości dewelopera- nabywcy lokali lub jego wierzyciele mogą stracić wszystkie zainwestowane pieniądze, ponieważ zostały one wykorzystane do sfinansowania budowy, której nie udało się ukończyć.

Property & Homes udziela Klientom informacji na temat sposobu finansowania oferowanych inwestycji. Decyzją Klienta jest, czy akceptuje ryzyko związane z daną formą finansowania.

Iluzoryczne bezpieczeństwo. Ustawa deweloperska wymaga, aby umowa została zawarta w formie aktu notarialnego, roszczenie konsumenta zostało wpisane do księgi wieczystej nieruchomości a pieniądze wpłacane przez konsumentów były gromadzone na rachunkach powierniczych. Jednakże, dotyczy to jedynie lokali mieszkalnych oraz domów jednorodzinnych. Dlatego szczególnie ryzykowne są inwestycje dotyczące lokali o charakterze użytkowym, w przypadku których takich zabezpieczeń nie ma. – Brak zabezpieczeń oznacza, że deweloperzy nie stosują ustawy deweloperskiej do sprzedaży aparthoteli. Upadek inwestycji i niedokończenie budowy oznacza utratę pieniędzy konsumenta– dodaje Marek Niechciał.

Oczywiście wyżej wymieniony argument jest zgodny z prawdą, niemniej jednak należy pamiętać, że większość inwestycji apart- i condohotelowych to inwestycje o charakterze niemieszkalnym, co zdeterminowane jest przeznaczeniem terenu, na jakim są budowane. Ponadto istnieją też inwestycje o takim charakterze, które pomimo braku prawnego wymogu oferują możliwość zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, wpisania roszczenia o przeniesienie własności do księgi wieczystej, a także posiadają rachunki powiernicze (choć jest to rzadkością ani nie jest to formalnie prawnie wymagane).

Należy również pamiętać, że obiekty klasyfikowane prawnie jako hotelowe, zachowują wyższe standardy przeciwpożarowe i budowlane, aniżeli budynki mieszkalne jedynie użytkowane jako apartamenty.

Niepewny zysk. Reklamy inwestycji w aparthotele często obiecują 7-10 procentowy zysk w skali roku. Tak wysokie stopy zwrotu mogą być jednak nieosiągalne, ponieważ deweloperzy często nie uwzględniają w nich kosztów zarządzania nieruchomością i jej utrzymania. Ponadto, osiągnięcie zysku jest uzależnione od wielu różnych czynników (biznesowych, rynkowych, koniunkturalnych itp.), na które konsument nie ma wpływu, a które mogą ulegać niekorzystnym zmianom. Przykładowo, nie zawsze dany aparthotel będzie w stanie przyciągnąć odpowiednią liczbę gości, aby uzyskać wymagany przychód. Każda lokata środków finansowych obarczona jest ryzykiem wysokości osiąganego dochodu oraz zwrotu wpłaconych środków finansowych. Kluczowe jest gruntowne zweryfikowanie przedmiotu inwestycji i towarzyszących ryzyk. Trzeba być świadomym, że nie ma gwarantowanych stóp zwrotu. Apart- i condohotele cechują się koniunkturalnością i sezonowością. Tym samym należy zachować szczególną ostrożność w lokowaniu środków finansowych bowiem nie ma gwarancji zarówno czy, jak i kiedy oraz w jakiej wysokości zrealizowane zostaną stopy zwrotu. Ponadto wystąpią stałe koszty związane np. z zarządem iutrzymaniem lokalu, obsługą zadłużenia czy podatkami – zwraca uwagę Tomasz Chróstny, wiceprezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

Property & Homes zwraca uwagę swoim Klientom, że większość inwestycji condo- i aparthotelowych jest realizowana w ramach spółek z ograniczoną odpowiedzialnością i ich pochodnymi, co powoduje, że używane przez te podmioty słowo "gwarancja" rzeczywiście jest sformułowaniem niepewnym i trwającym dopóty, dopóki spółki te zachowują dobrą kondycję finansową. Tym samym podkreślamy, że najważniejszym czynnikiem w wyborze inwestycji jest jego doświadczenie w operowaniu innymi, istniejącymi już obiektami, gdyż wówczas zagrożenie związane z niewypracowaniem obiecanego zysku jest dużo niższe.

Zwracamy Klientom uwagę na proponowaną stopę zwrotu, z uwzględnieniem wszystkich czynników potencjalnie ją obniżających, jak np. dodatkowe koszty ponoszone przy zakupie apartamentu (np. wyposażenie) oraz przy utrzymaniu apartamentu (np. opłaty publicznoprawne, koszty utrzymania, koszty remontów, ubezpieczenie itp.).

Należy również pamiętać, że wypracowany zysk powinien być prognozowany nie tylko procentowo, ale również kwotowo, by był wymiernie porównywalny. Przykładowo, lokal zakupiony w podobnej lokalizacji i o podobnym standardzie, w cenie 200.000 zł, z rentownością 7%, wypracuje zysk w wysokości 14.000 zł. Ten sam lokal sprzedawany w cenie 270.000 zł z rentownością 5% wypracuje podobną kwotę 13.500 zł. Tym samym przy zakupie lokalu a także ocenie ryzyka związanego z prognozowaną stopą zwrotu, należy wziąć pod uwagę nie tylko procentowy zysk (5% a 7%), ale również cenę metra kwadratowego lokalu. Nie zgadzamy się z "zero-jedynkowym" opiniowaniem inwestycji o wysokich stopach zwrotu jako bardziej ryzykownych.

Nietransparentna współpraca.Wątpliwości urzędu budzi brak jasnych zasad współpracy deweloperów z pośrednikami finansowymi lub domami maklerskimi, często powiązanymi z bankami, jak również brak przejrzystego wskazania, który podmiot za co odpowiada wobec konsumenta. Zachęcają oni klientów do lokowania oszczędności w aparthotele lub zaciągnięcia na ten cel kredytu.– Ryzykowne jest finansowanie zakupu lokalu w aparthotelu przez kredyt. To obniży ewentualny zysk, a jeżeli go nie będzie, to konsument będzie zmuszony spłacać dług z własnych środków a nie z wynajmu, trzeba odjąć też od tego koszty zarządzania nieruchomością – uważa Niechciał. Pośrednik finansowy powinien rzetelnie przedstawiać wady i zalety inwestycji w aparthotel, tak by nie dochodziło do nieuczciwej sprzedaży. – Każdy musi być świadomy ewentualnej straty, a pośrednik nie może wprowadzać w błąd. Nie chcemy, by powtórzyły się problemy jakie stworzyły tzw. polisolokatyczy obligacje korporacyjne – mówi Marek Niechciał.

Podobnie jak wymieniono wyżej, Property & Homes każdorazowo informuje swoich Klientów o potencjalnych ryzykach związanych z zakupem apartamentu w tego rodzaju inwestycji. Zgadzamy się z tezą, że zakup tego produktu na kredyt wiąże się z większym ryzykiem aniżeli ze środków własnych. Transakcje kredytowe stanowią znikomy procent transakcji ogólnie przeprowadzanych przez naszą firmę. Jest to spowodowane głównie faktem, iż powodzenie takiej inwestycji związane jest w dużej mierze z kondycją finansową i prężnością działania operatora obiektu, co leży poza kontrolą Kupującego, a także z mniejszą płynnością zbycia tego rodzaju nieruchomości na rynku wtórnym.

Działalność ta w wielu obszarach niejednokrotnie wymyka się spod obecnie obowiązujących regulacji prawnych zarówno w zakresie procesu budowlanego, ochrony nabywców takich lokali, kwestii podatkowych, turystycznych a także ochrony najemców. We wrześniu odbyły się spotkania z przedstawicielami różnych resortów (m.in. KNF, MSiT, MIiR, MF, MS, KPRM, GUNB), podczas których dyskutowano na temat zdiagnozowanych zjawisk rynkowych oraz ryzyk związanych z tą działalnością rynkową. Kluczowe jest zrozumienie podstawowej zasady – każda inwestycja, także w nieruchomości, obarczona jest ryzykiem, które powinien świadomie podjąć konsument. To on decyduje o tym czy przedmiot inwestycji zgodny jest z akceptowalnym przez niego profilem ryzyka oraz zdolnościami finansowymi, tym samym powinien dysponować rzetelną informacją niezbędną do dokonania tego trudnego wyboru – dodaje Tomasz Chróstny.

Zgadzamy się całkowicie z tym sformułowaniem, a misją i celem naszej firmy jest rzetelne informowanie Klientów o możliwościach, zaletach i ryzykach inwestycji w condo- i aparthotele. Obserwujemy ten rynek od czasu jego powstania w Polsce i dzięki naszej wieloletniej wiedzy i obserwacji staramy się doradzić Klientom najbardziej optymalną formę inwestycji, przy akceptacji odpowiedniego poziomu ryzyka akceptowalnego przez Klienta.

Badania społeczne

Na zlecenie UOKiK pod koniec 2018 r. Kantar Public zapytał konsumentów w co ulokowaliby 20 tys. zł, 100 tys. zł i 500 tys. zł. Wielu z nich większą gotówkę chciałoby przeznaczyć na zakup domu lub mieszkania. Za 500 tys. zł większość ankietowanych kupiłaby nieruchomość. Tak odpowiedziało 47 proc. ankietowanych. W przypadku 100 tys. zł - 41 proc. osób wybierze lokatę bankową, a 31 proc. zainwestuje w nieruchomości. Osoby, które mają 20 tys. zł odłożyłyby je na lokacie bankowej. Takiego zdania jest 52 proc. badanych. Wyniki można pobrać ze strony UOKiK.

Reasumując, firma nasza stara się jak najbardziej rzetelnie i transparentnie informować Klientów o inwestycjach przez nas oferowanych, o możliwościach, zaletach, ale również ryzykach związanych z lokowaniem środków w apart- i condohotele. Niniejszy artykuł uważamy za jak najbardziej potrzebny i ważny, natomiast nie należy wg nas opacznie go interpretować skreślając tę formę inwestowania. Wg nas jest ona nieco bardziej ryzykowana aniżeli inwestycja w mieszkania pod wynajem, choć tutaj ustawa o ochronie praw lokatorów, godząca coraz bardziej w prawo własności, również może znacząco pomniejszyć nasze zyski. Niewątpliwie przed dokonaniem zakupu apartamentu należy zasięgnąć wiedzy i opinii specjalistów znających rynek, oszacować ryzyko i świadomie podjąć decyzję o ulokowaniu środków finansowych.

O autorce artykułu:

Barbara Wysocka, Prezes Zarządu Property & Homes Sp. z o.o.

Barbara Wysocka

Prezes Zarządu Property&Homes Sp. z o.o.

Sprzedażą nieruchomości zajmuje się od 2007 roku, w tym od sześciu lat głównie apartamentów wakacyjnych. Posiada licencję pośrednika w obrocie nieruchomościami, ukończyła kilka kierunków studiów podyplomowych związanych z nieruchomościami i hotelarstwem. Pośredniczyła w sprzedaży setek apartamentów pomagając w transakcjach w największym biurze nieruchomości w Polsce jako kierownik oddziału. Pracowała w Poznaniu, na Śląsku i w Warszawie, obecnie od kilku lat skupia się na terenie nadmorskim i pasa górskiego. Pasjonatka sprzedaży nieruchomości i nowych rozwiązań marketingowych. Prywatnie miłośniczka kajaków, długodystansowych marszy na orientację i kotów :)

Kontakt